网站首页
政务公开
政务服务
互动交流
走进阳西阳西县人民政府关于印发阳西县城区及镇区国有建设用地基准地价标准及实施办法的通知 西府〔2024〕12号
各镇（区）人民政府（管委会），县府直属各单位：
《阳西县城区及镇区国有建设用地基准地价标准及实施办法》业经县政府党组会议、九届九十六次县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。
阳西县人民政府
2024年9月14日
阳西县城区及镇区国有建设用地基准地价标准及实施办法
第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国民法典》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的精神及《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）和《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）的技术规定，结合本县实际，制定本实施办法。
第二条 基准地价适用的区域范围
本次公布的基准地价适用于阳西县城区（含织篢镇）及程村镇、溪头镇、上洋镇、沙扒镇、儒洞镇、塘口镇、新墟镇的建成区及部分规划区约124.54平方公里（详见附件）的城镇国有土地。
第三条 基准地价主要作用
（一）政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；
（二）进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；
（三）企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；
（四）反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；
（五）进一步扩大有偿使用，防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。
第四条基准地价的内涵和价格构成
基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通供水、通排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2023年1月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年）国有土地使用权区域平均地面地价。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
地面价与楼面地价的换算关系为：楼面地价=地面价/容积率。
第五条 基准地价的表现形式
基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。
（一）级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域的土地使用权平均价格。
阳西县城区的商服用地分为4个级别，住宅用地分为4个级别，工矿仓储用地分为3个级别，公共管理与公共服务用地分为4个级别。
商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地对应的具体用地类型级别价分别有相应的修正系数。商服用地的容积率为2.0，住宅用地的容积率为2.0，工矿仓储用地的容积率为1.0，公共管理与公共服务用地的容积率为1.0。
（二）路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价。商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线（建筑基底）的土地使用权平均价格。阳西县城区商服用地路线价共设定了24条路线价区段。
第六条 基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、楼层分配、其它个别因素等修正；应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、产业集聚度、其它个别因素等修正；应用公共管理与公共服务用地计算具体宗地地价时，必须根据估价时点和宗地的具体条件，利用基准地价修正系数体系，进行区位因素和期日、使用年期、容积率、开发程度、其它个别因素等修正。
第七条阳西县城区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。
对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地级别价进行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。如确需使用，则应将路线价转换为规划建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下：
P’=P×KF 
式中：
P’——规划建设用地红线土地单价；
P——建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）；
KF——建筑密度。
对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地和住宅用地级别价覆盖的区域，必须进行建筑密度的换算。以建筑基底面积计算的土地单价公式如下：
P’=P/KF
式中：
P’——建筑基底面积土地单价；
P——规划建设用地红线土地单价；
KF——建筑密度。
第八条 商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地的二级类和其他用地类型的基准地价参照用地类型修正系数确定，其土地级别、级别范围、修正体系和宗地地价计算公式等参照对应的各类基准地价。
第九条 利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照规划部门确定的土地用途和规划条件进行计算。
第十条 本实施办法由县自然资源局负责具体实施，发改、财政、住建、税务等相关部门应协助县自然资源局做好实施工作。以前发布的有关文件与本实施办法有抵触的，一律以本实施办法为准。
第十一条 本实施办法自2024年9月14日起施行，有效期3年。《阳西县人民政府关于印发阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法的通知》（西府〔2017〕39号）、《阳西县人民政府关于印发阳西县城区公共服务用地基准地价标准及实施办法的通知》（西府〔2020〕12号）已失效。基准地价具有一定的时效性，县自然资源局可根据国家、省、市的有关规定结合阳西县的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。
10.阳西县城区及镇区国有建设用地基准地价用地类型修正系数表.pdf
17.阳西县溪头镇基准地价级别图（I片区、II片区）.pdf
18.阳西县上洋镇基准地价级别图（I片区、II片区）.pdf
县政府规范性文件编号：西府规〔2024〕8号
部门解读：阳西县自然资源局关于《阳西县城区及镇区国有建设用地基准地价标准及实施办法》的政策解读
粤公网安备 44172102000122号
