阳西县人民政府关于印发阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定的通知

　　西府〔2020〕31号

各镇（区）人民政府（管委会），县府直属有关单位：

　　经研究同意，现将《阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

　　阳西县人民政府

　　2020年9月29日   

阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定

　　第一章  总则

　　第一条  根据《中华人民共和国城乡规划法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2011〕15号）、《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）、《广东省城乡规划条例》《转发自然资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（粤国土资利用函〔2011〕3101号）、《阳江市城市规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定》等法律法规，为了进一步贯彻落实关于出让建设用地调整容积率应补交土地差价的有关规定，加强容积率管理工作，维护我县经营性建设用地开发的公平竞争环境，根据国家有关规定，结合本县实际，制定本规定。

　　第二条  阳西县城镇规划区范围内的经营性建设用地涉及调整容积率，依规定须补交土地差价的，适用本规定。

　　本规定所指的经营性建设用地是指居住用地、商业服务业设施用地等，不包含工业用地、物流仓储用地。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

　　本规定所指的建设用地调整容积率是指调整建设用地原土地出让合同中约定的容积率；若因历史原因建设用地无约定容积率的，则按1.8的容积率作为调整前的基准容积率。关于容积率的定义及计算方法，以国家相关规范标准为准。

　　第三条  容积率是城乡规划重要的强制性控制指标，涉及城市基础设施和公共服务设施配套的承载能力。为保障城乡规划的科学性和严谨性，须按本规定落实调整容积率补交土地差价的管理工作，并主动接受社会监督。

　　第四条  建设用地的容积率原则上不得随意改变。建设单位及个人在开发建设中，申请调整容积率应符合相关法律法规与本规定的程序。经批准的超容积率建设项目，除按本规定补交土地差价及其契税、配套城市公共设施和市政公用设施费、城市基础设施配套费等费用外，还应尽量降低建筑密度和提高绿地率，提升城市环境质量。

　　第二章程序管理

　　第五条  凡经法定程序供应的经营性建设用地，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的非闲置用地，且用地性质符合阳西县总体规划和所在片区控制性详细规划的，可以申请办理容积率调整：

　　（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

　　（二）因国家和省重大项目建设需要的；

　　（三）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要的；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第六条存在以下情形之一，不得受理申请：

　　（一）已办理过容积率调整的；

　　（二）已取得建设工程施工许可证的；

　　（三）同一项目首期已预售的，同一规划条件剩余土地申请调整容积率的；

　　（四）有违法建设行为并受行政部门处罚或责令整改的。

　　第七条  符合本规定申请条件并经县政府批准的，有下列情况之一的，应补交土地差价：

　　（一）由于历史原因，已出让的土地没有容积率约定的建设用地，如申请开发的容积率超过1.8（基准容积率），应按规定补交超容积率的土地差价。

　　（二）已出让的地块有容积率约定或有详细规划的建设用地，符合第五条规定申请调高容积率上限的，应按规定补交超容积率土地差价。

　　申请调低容积率上限的，应补交土地差价以县自然资源局依法受理申请时按新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。经核定差额为正数的，应按规定补交土地差价；核定差额为负数的，则不需补交土地差价且不退补差价。

　　（三）因国家和省重大项目建设等需要，原容积率发生了调整的，除按以上方式补交差价外，土地使用权人也可向县自然资源局申请解除国有土地使用权出让合同，退还原出让合同支付的土地出让金，并按同期银行年贷款利率支付原出让合同价款的补偿金。合同另有约定的按合同约定处理。

　　第八条  建设用地符合条件申请调整容积率应遵守如下审批程序：

　　（一）建设用地的容积率属第七条第（一）项情形的，由于历史原因没有容积率约定的，应重新编制控制性详细规划，按控制性详细规划的编制和审批程序执行。

　　（二）建设用地的容积率调整属第七条第（二）项情形的，应修改控制性详细规划，按修改控制性详细规划的程序执行。

　　（三）申请调整容积率的基本流程如下：

　　1．申请。土地使用权人应当向城乡规划主管部门提出书面申请，充分陈述调整理由，形成调整论证报告。根据《建设用地容积率管理法》第八条，城乡规划主管部门应就是否需要回收国有土地使用权进行研究及征求有关部门意见。

　　2．论证。城乡规划主管部门对调整的必要性进行论证，并召开专家论证会，对调整进行专题论证。

　　3．公示。征求规划地块利害关系人的意见，并收集整理，必要时召开听证会。

　　4．批准。城乡规划主管部门形成调整专题报告，向县政府提出调整建议，召开县城市规划委员会，对控规调整专题报告进行研究审议，并形成会议纪要。经县城市规划委员会审定的专题报告呈报县政府，县政府同意后，城乡规划主管部门组织编制修改方案。

　　5．许可。经县政府批准调整控制性详细规划及调整容积率的，按照控制性详细规划审批程序相关规定审定报批。土地使用权人应当凭审批的地块控规和地块规划条件与县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》。

　　第九条  “三旧改造”项目调整容积率按照我县三旧政策执行。已批准规划条件且仍在批复有效期内的项目按照批准条件报建审批，超过其容积率批复有效期的方案及其报建等的变更须执行本规定。三旧改造项目容积率按《阳西县“三旧”改造用地规划管理技术和收费标准规定》执行。

　　第十条  调整容积率应补交土地差价的确定，根据《自然资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》（国土资厅发〔2008〕4号）“调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定”的规定执行。

　　具体的测算工作由具备土地评估资质的第三方评估机构承担，第三方评估机构由县自然资源局按照相关规定选定。应补交土地差价以评估机构依法出具的土地评估报告作为决策参考，依法定程序确定。

　　第十一条  凡是涉及超容积率的建设项目建设工程设计方案报审前须缴清超容积率土地差价款，否则将不予受理建设工程设计方案审定。

　　第三章职责与监督

　　第十二条县自然资源局、县财政局负责组织实施调整容积率补交土地差价的相关工作，各自履行如下职责：

　　（一）县自然资源局业务职能部门（城市规划委员会办公室）负责城镇规划区内建设用地超容积率的组织审核及报批工作，负责向县自然资源局行政审批职能部门提交经政府批准的建设用地超容积率材料清单。

　　（二）县自然资源局行政审批职能部门根据有关材料清单，核定补交土地差价标准，上报县政府审批同意后，与用地单位签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，县自然资源局的相关业务职能部门负责征收土地补差价费用及缴入地方国库工作，向被征收单位出具征收费用凭证。

　　（三）县财政局负责土地补差价费用入库后的管理工作。

　　第十三条  县自然资源局、县城市管理和综合执法局、县财政局各职能部门负责调整容积率批后监督管理的相关工作，各自履行如下职责：

　　（一）县自然资源局应当严格监督城市规划的实施，对建设过程中擅自改变规划审批内容的，应及时将违法行为线索移送城管部门查处。

　　（二）县自然资源局根据相关的容积率调整情况，负责核定补交土地差价标准并收缴土地差价，防止国有资产流失，保障国有土地出让收益。

　　（三）县自然资源局要依法核实竣工的建设项目是否符合规划行政确认要求，对《建设工程规划许可证》的内容予以核实，若核定的建筑面积不超出《阳江市住房和城乡规划建设局建设工程规划条件核实管理规定》所规定的合理误差范围，则不需补交土地差价款；若核定的建筑面积超出合理误差范围，则按本规定的补交土地差价程序执行。

　　（四）县城市管理和综合执法局负责城乡规划区内行使城乡规划管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权，对涉嫌擅自改变容积率的行为按相应的行政处罚规定进行处理。

　　（五）县财政局负责调整容积率补交土地差价费用入库后的核准监督工作。

　　第十四条对未经批准擅自更改规划、调整容积率指标的房地产开发企业、施工企业或个人，经相关责任部门认定，依法按以下方式处理：

　　（一）对严重影响城市规划的，应依法限期予以拆除，并依照有关规定进行处罚。

　　（二）对城市规划和市容景观影响较轻且可采取改正措施的，责令其按原批准的容积率执行，限期改正，并依照有关规定进行处罚。

　　（三）对城市规划和市容景观影响较轻但无法采取改正措施的，由有关部门按照规定进行处罚。用地单位缴清相关费用后，应依照本规定的程序确定应补交的土地差价。

　　第十五条  与调整容积率相关的政府批准文件及证明材料，包括调整依据和规划调整方案、专家论证意见、评估报告、公示或听证材料等资料应按规定归档备案，并接受社会监督。

　　第四章附则

　　第十六条本规定自2020年9月29日起实施，自实施之日起有效期为5年。《阳西县人民政府关于印发阳西县县城规划区建设项目超容积率补交土地差价管理规定的通知》（西府〔2014〕27号）同时废止。本规定与上级规定有不一致的，按上级规定执行。

　　第十七条本规定仅提出涉及部门的基本职责要求和基本程序，具体职能部门审批流程的要求应按各部门的实施细则或现行办法执行。

　　相关文件：阳西县自然资源局关于《阳西县城镇规划区建设用地调整容积率补交土地差价管理规定》的解读