阳西县人民政府关于印发《阳西县农村住房规划建设管理办法》的通知 西府〔2021〕11号

各镇（区）人民政府（管委会），县府直属有关单位：

　　经研究同意，现将《阳西县农村住房规划建设管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向县自然资源局、县农业农村局、县住房和城乡建设局反映。

阳西县人民政府

                                2021年5月28日

阳西县农村住房规划建设管理办法

第一章 总则

　　第一条【依据】为规范阳西县农村住房的规划建设，加强对农村村民建房管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《广东省城乡规划条例》，按照中央农村工作领导小组办公室 农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、农业农村部 自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和广东省农业农村厅 自然资源厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）的精神及《关于规范农村宅基地管理相关工作的通知》（阳农农函〔2020〕239号），结合本县的实际情况，制定本办法。

　　第二条【原则】本县农村住房的规划建设，应当以建设社会主义新农村、促进农村经济、社会、环境全面协调可持续发展为目标，遵循规划先行、依法用地、因地制宜、生态环保、防灾减灾、政府引导、村民自治的原则，推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略。

　　第三条【范围】本条例适用于本县行政区域内未纳入城镇空间的村庄的规划和建设管理活动。

　　法律、法规对村庄规划和建设管理另有规定的，从其规定。

　　第四条【职责】相关部门职责

　　（一）县农业农村局：负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准；指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时掌握农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　（二）县自然资源局：负责村庄规划建设管理的指导监督工作。负责国土空间规划、土地利用计划和指导镇区发放规划许可等工作；在国土空间规划中统筹安排村庄建设用地规模和布局，满足合理的宅基地用地需求；依法办理农用地转用审批手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

　　（三）县住房和城乡建设局：负责指导村民住房建设的设计、施工和质量验收，引导村民住房风貌提升。

　　（四）镇人民政府:负责村庄规划建设管理的具体工作。负责组织本辖区内的村庄规划编制工作；办理农村宅基地审批和建房规划管理及质量验收等有关工作；建立窗口对外受理、多机构内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的联审联办制度。成立联合审批工作领导小组，成员由镇负责农业农村、自然资源、住房和城乡建设、林业、交通、供电和水务等机构组成，下设办公室，具体负责各项审批和管理工作。建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。负责规划审批的事中事后监管，依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

　　（五）村级组织：健全宅基地申请审核有关制度，参与和监督村庄规划和宅基地使用规划，同时配合镇政府开展农村用地建房动态巡查和日常巡查工作，发现宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为及时上报。

　　（六）县发展和改革局、阳江市生态环境局阳西分局、县城市管理和综合执法局、县交通运输局等主管部门要落实各自职责，履行技术服务、指导、检查和监管职责，切实抓好农村住房规划建设管理工作。

第二章 规划建设管理

第一节  规划编制

　　第五条【规划定位】村庄规划是开展村域国土空间开发保护活动，实施国土空间用途管制、核发乡村建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。

　　第六条【编制要求】镇人民政府应当以国土空间规划为依据组织编制村庄规划，规划年限与国土空间规划一致。村庄规划应从村庄实际出发，与水利、林业等专项规划相衔接，统筹村庄发展目标、生态保护修复、耕地和永久基本农田保护、历史文化传承与保护、基础设施和基本公共服务设施布局、产业发展空间、住房布局、村庄安全和防灾减灾，明确规划近期实施计划。

　　第七条【规划内容】村庄规划应当包括：

　　（一）村庄发展目标和规划范围，生活生产空间、生态空间、农业空间及历史文化保护、地质灾害和洪涝灾害风险控制线；

　　（二）建设用地范围，产业、居民点、基础设施和公共服务设施、村庄发展备用地的布局及其用地规模；

　　（三）住宅建设的高程、高度、风貌以及邻里采光通风和通行等规划管控要求；

　　（四）交通道路、供水、排水、电力电信、公共停车场、环境卫生、污水处理、畜禽养殖场所、教育、旅游、文体活动场所、卫生健康、养老机构等农村生产生活、村庄公共服务和基础设施的建设要求；

　　（五）历史文化遗产保护、防灾减灾等具体安排；

　　（六）近期建设行动；

　　（七）其他应当纳入规划的内容。

　　村庄规划的附图、附表应当包括：村庄规划总图、村庄用地现状图、村庄用地规划图、村庄建设项目布局规划图、村民住宅建设总平面图、规划说明书、公众参与报告书、近期建设项目表、村庄规划管制规则、村庄建设需求台账、村庄规划建设项目库和村庄规划建设管理公约等。

第二节  建设管理

　　第八条【村庄建设的一般要求】村庄建设应当符合村庄规划，优先利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地，合理安排各项建设用地。禁止占用永久基本农田。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止在地质灾害和洪涝灾害风险控制线内建设，严格控制削坡建房。

　　镇人民政府应当结合村庄建设现状，制定村庄建设年度实施方案，发挥村民自治组织的作用，引导村民有计划、分步骤地组织实施村庄规划。

　　第九条【村庄建设的特色要求】村庄建设应当根据地理位置、自然条件、文化特色等要素，保护自然景观和人文风貌，保留村庄文化特色、民风民俗。

　　鼓励通过村民协商、政府引导和协助等方式，确定村庄建筑物等主体风格，培育地方特色风貌。鼓励以自然村为单位对建筑风貌和外立面的建筑风格实施统一改造。

　　第十条【历史文化建筑保护要求】对能够反映历史风貌和地方特色、具有一定保护价值的历史建筑，应当划定保护线，按村庄规划的相关要求加强保护和合理利用。周边新建建筑应当与原有建筑风格相协调。

　　第十一条【村庄建设的技术支持】村民住宅建设应符合规划要求，可参照住房和城乡建设行政主管部门村庄设计导则和方案设计通用图集进行建设；住建部门应当加强对乡村工匠的管理，免费向镇政府提供施工合同示范文本。县住房和城乡建设、县人力资源和社会保障行政主管部门应当加强乡村工匠的职业技能培训，提高乡村工匠技术水平。

　　第十二条【村庄建设的分类管理】镇人民政府以及村民委员会应当收集村庄建设信息，根据村庄实际实行分类管理，预防和减少村庄规划建设违法行为。

　　第十三条【环境卫生建设】镇人民政府应当规划建设农村垃圾、污水和粪便处理设施，推广分散式生活污水处理技术和无害化卫生厕所技术，实现垃圾减量化、无害化处理和污水、粪便再生利用。

　　第十四条【村庄建设管理中的禁止行为】村庄建设禁止下列行为：

　　（一）未取得乡村建设规划许可证，擅自建设房屋或者其他建（构）筑物；

　　（二）擅自改变乡村建设规划许可证许可的用地面积、位置、规模等进行建设；

　　（三）其他法律法规禁止的行为。

第三节  宅基地管理

　　第十五条【分配原则】农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村集体经济组织成员的子女达到法定婚龄后可单独视为一户，一户只能拥有一处农村宅基地。申请宅基地的村民符合下列情形之一的，应当认定为“一户”：

　　（一）夫妻与未成年子女同住的为一户；

　　（二）已成年的子女为一户；

　　（三）户口登记机关登记为一户的其它情形。

　　宅基地面积标准：农村宅基地每户建筑占地面积具体标准根据阳西县人民政府批准的村庄规划执行，若村庄规划未作明确规定的，则依照每户宅基地不超过确定120平方米标准执行。

　　第十六条【申请条件】符合以下规定的村民可以申请宅基地：

　　（一）因国家建设或镇、村建设需要拆迁的；

　　（二）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

　　（三）复退、转业军人、离退休干部、职工及其他人员回原籍落户，确无宅基地者；

　　（四）原宅基地影响村镇规划的实施，需要拆迁的；

　　（五）经县级以上人民政府批准回原籍落户，确无宅基地者；

　　（六）符合申请宅基地的其他条件的。

　　第十七条【不予批准】有下列情形之一的申请不予批准：

　　（一）申请人的宅基地处于重大项目、基础设施等近期建设、改造项目控制范围内；

　　（二）申请人建新拆旧，未交出原有宅基地，在集体土地范围内一户多宅；

　　（三）申请人有出卖、出租、赠与宅基地或者房屋行为；

　　（四）在拆迁或征收中已实行货币补偿、产权调换、已参加集体安置；

　　（五）不具备分户条件而以分户为由申请宅基地建房的；

　　（六）违法占地建房尚未处理结案的，以及法律法规规定不予批准的其他情形。

　　第十八条【特殊处理】在原址翻建、改建申请，按下列方式处理：

　　（一）申请人存在一户多址或宅基底面积超过标准的，经村级组织协调，将多址调整为一址，并退还超标准占用的宅基地。

　　（二）原房屋占地面积超过标准，应当通过规划审批，将宅基地面积调整为标准以内，且不得影响相邻权利人的合法权益。

　　（三）符合分户建房条件未分户，经村级组织、县农业农村局逐级确认，按先分户后申请宅基地原则，分户后应重新核定宅基地面积，且退还超标准的宅基地。

　　（四）村民育有一个子女的，原则上不能分户占有多处农村宅基地；育有两个以上子女的，原则上保留其中一名子女和父母共同占有一处农村宅基地。

　　第十九条【退出管理】镇和村级组织可以采取多种形式，鼓励村民依法自愿有偿退出宅基地。

　　第二十条【申请程序】一、符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的村级组织提出宅基地书面申请。应递交以下材料：

　　1.申请人户口簿和户主身份证复印件各一份；属委托办理

　　的，同时附带授权委托书原件和受委托人身份证复印件各一份；

　　2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

　　3.农村宅基地使用承诺书（附件2）；

　　4.原房屋土地使用证明；

　　5.其他有关申请材料。

　　二、经济合作社(组)收到村民申请材料后，经社员大会会议或者户成员代表会议按民主议定原则讨论同意后，将申请理由、用地类别、位置、面积，以及建房层高、面积等情况在本村范围内公示，公示期不少于5个工作日。对公示无异议或异议不成立的，村级组织应签署“同意使用”意见，并将村民申请材料、村民会议或者村民代表会议记录、公示证明材料等报村级组织审查。

　　三、村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、建房用地是否符合村庄规划，权属是否清晰无争议，是否征求了用地建房相邻权利人意见等，在审查通过的材料签署“同意意见”，并汇总（每月一次）报送给镇政府审查审批。

　　四、镇政府在行政服务中心设立专门窗口接收受理农村宅基地申请材料。镇农业农村机构牵头，联合相关职能机构进行审查。

　　1.镇农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件，拟用

　　地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。

　　2.镇自然资源机构负责审查农村宅基地是否符合国土空间规划、村庄规划、林地保护利用规划、用途管制要求、其中涉及占用农用地的和使用林地的，应办理农用地转用和使用林地审批手续。

　　3.镇住房和城乡建设机构负责审查房屋消防、安全是否符合规范，审核房屋建筑风貌是否符本地特色和相关规划设计标准规范要求。

　　4.征求部门意见。涉及林业、水利、交通、电力等部门的，由相关部门参与审查，提出同意或不同意（含理由）意见。

　　5、镇政府根据各机构联审结果，作出同意或不同意审批意

　　见，审批同意的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）、《乡村建设规划许可证》（附件4）和《农村宅基地批准书》（附件5），并报县农业农村局、自然资源局备案。

　　第二十一条【结果公布】实行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报全公开，接受群众监督。

第四节  建设标准

　　第二十二条【建设要求】农村住房建筑之间应留足间距，并满足以下管理要求：

　　（一）新建农村住房，建筑高度不大于18米（四层半），第五层不得超过基底面积的一半。

　　（二）农村住房建设执行“三线图”管理，即道路红线、用地红线、建筑红线，规划审批、建设放线验线、竣工验收等应核定“三线图”。

　　（三）农村住房建筑朝向以朝南、朝南偏东或偏西布置为佳，与周边建筑的间距应满足日照要求，在原宅基地上的改建、扩建项目，应确保相邻建筑不低于原有日照条件。

　　（四）农村住房的相邻建筑檐口高度宜统一协调。建筑首层层高不得大于4.0米，二层及以上层高不得大于3.6米，可上人屋面的女儿墙高度不应小于1.2米。

　　（五）农村住房的建筑原则上飘出不得超出道路红线和用地红线，建筑基础及地下室不得超出建筑红线；相邻已建建筑飘出超红线的，为了沿街立面整齐，可以参照周边建筑执行。

　　（六）建筑物的管线应布置外墙内侧，确需在外墙布置时应在建筑侧面、背面和阳台内，且与相邻建筑留有可维修、清理的空间，净宽不少于1米。阳台和天面雨水应通过管道收集排放，天面滴水线不得超出用地红线。

　　（七）新建的农村住房应在其用地红线范围内设置化粪池；条件困难时可以与相邻用地权利人协商，多户共建共用。

　　（八）农村住房鼓励采用双拼和多栋联排式建造，相邻建筑之间造型、风格、色彩等应协调统一。

　　（九）镇人民政府应在广东省农村住宅建筑设计图集或县住房和城乡建设部门提供的农村住房建设图集选择符合本镇农村风貌风格的三至四个建筑设计方案，供村民择取建房。

　　第二十三条【退让要求】农村住房建设应满足以下退让规定：

　　（一）退让铁路范围：建筑距铁路线（从线路路堤坡脚、路堑坡顶或铁路桥梁外侧起算）向外侧不小于12米。

　　（二）退让公路范围：在国道、省道或县道路旁村民建房必须符合公路保护条例规定的公路控制区距离。公路建筑控制区的范围从公路用地外缘起向外的距离，高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。

　　（三）退让道路范围：建筑临城镇、村庄道路时，按下表规定退让；

建筑退让道路红线规定

　　（四）其他退让（如河道、堤围、高压走廊等）按照相关行业规定执行。

　　第二十四条【特殊景观要求】有特殊景观要求，由业主提交分析论证相关图件（包括建筑方案图、建筑立面效果图、建筑沿街效果图及相关视线分析图），经县城市规划委员会审议通过，报县政府批准实施。各镇可以根据辖区内特殊景观要求，统一编制城市设计和管控要求，报县政府批准实施。

　　第二十五条【实地审查】镇政府应及时组织农业农村、自然资源等有关部门进行实地审查，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）。

第五节  规划管理

　　第二十六条【建房申请】符合下列条件的村民可以申请建房：

　　（一）申请人为本村集体经济组织成员，且一户只有一处宅基地；

　　（二）申请人拥有宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用证明；

　　（三）申请人拟建住宅符合村庄规划或详细规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；

　　（四）申请人具备分户条件已完成分户审批，且申请宅基地符合规定面积；

　　第二十七条【规划许可】县域范围内的村民建房许可由镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》，对符合条件的宅基地申请由镇人民政府出具《农村宅基地批准书》。

　　第二十八条【许可变更】农村住房建设应当严格按照规划许可范围进行，不得擅自变更；确需变更的，应当按原审批程序办理变更手续。

　　第二十九条【许可延期】规划许可有效期为一年。农村住房建设需要申请延期的，应在许可期满前30日内，向镇人民政府申请办理延期手续，延期不得超过一年。

　　第三十条【公告】宅基地批准书和规划许可由审批部门及时公告。

　　第三十一条【施工许可】农村住房造价在100万元以上400万以下的向当地镇政府申请办理施工许可证手续，400万以上向住建部门申请办理施工许可。

　　第三十二条【建设管理】村民建房须遵守以下建设管理：

　　（一）村民按照镇人民政府选择的建筑设计方案进行房屋建设。图纸内容包括但不限于：总平面图、各层平面图、立面图、剖面图，效果图等。

　　（二）村民应委托具有相应资质的建筑施工企业承接工程，签订施工合同和《农村住房建设工程质量承诺书》（附件7），明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

　　（三）村民可以委托具备相应资质的监理单位或者相应资格的监理人员对住房建设进行监理。

　　（四）村民的建设应自觉接受村级组织的巡查监督，确保在施工过程中不破坏已建成的周边建（构）筑物和公共基础设施，确保工地现场的建筑垃圾及时清运到指定地点，保护好村庄环境。

　　第三十三条【验收发证】村民建房完工后，应当申请乡镇人民政府进行验收。

　　乡镇人民政府应当在接到申请后的20个工作日内，派员现场验收，验收合格的应当出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6），并报送县农业农村和自然资源主管部门备案。

　　通过验收的村民向不动产登记机构申请办理不动产登记。

　　第三十四条【档案管理】镇人民政府应参照城镇建设档案管理相关规定，健全农村宅基地和住房建设审批管理台账，建立审批管理信息系统，逐步实现数字化管理。

第三章 监督与查处

　　第三十五条【监管与督查】县级市人民政府及其自然资源行政主管部门应当加强对村庄规划编制、审批、实施、修改的监督检查，接受舆论监督。

　　镇人民政府应当定期向镇人民代表大会报告村庄规划的实施情况，接受镇人民代表大会监督。

　　鼓励各级人民政府探索村庄规划建设管理的村民自治监督机制。

　　第三十六条【安全监管】镇人民政府应当加强村民建房的质量安全监督管理，落实安全管理责任，制定安全管理措施，做到审查、验线、监督检查、竣工验收四到场，确保村民自建房施工安全、质量合格。

　　第三十七条【监督巡查】按照属地管理的原则，镇人民政府应组织开展农村用地建房动态巡查和违法建设的监督检查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。 各村级组织要充分发挥基层自治组织的作用，设立村级宅基地协管员，及时发现违法建房行为并予以制止和上报。

　　第三十八条【培训指导】县农业农村局、自然资源局、城市管理和综合执法局等应当定期对各镇村的协管员开展培训；宣讲乡村规划、建房技术、质量安全、违法处罚等相关法律法规，并在各自的职责范围内开展指导监督工作。

　　第三十九条【责任】村庄规划建设管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十条【处置】违反本村庄规划建设管理的，根据《广东省城乡规划条例》有关规定处理。

第四章  附则

　　第四十一条【名词解释】本办法所称的村民住房，是指村民在集体建设用地上新建、改建、扩建用于自建自住的住房；本办法所称的宅基地是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　第四十二条【施行时间及有效期】本办法自发布之日起施行，有效期为5年。

　　附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表.doc

                2．农村宅基地使用承诺书.doc

                3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表.doc

                4．中华人民共和国乡村建设规划许可证.doc

               5．农村宅基地批准书.doc

               6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表.doc

               7．农村住房建设工程质量承诺书（式样）.doc

　　相关文件：《阳西县农村住房规划建设管理办法》解读