阳西县自然资源局关于《阳西县宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证实施意见》的政策解读

　　一、文件制定背景

　　为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》等有关文件精神，维护农村集体经济组织和农民的合法权益，稳步推进“房地一体”农村不动产确权登记发证工作，根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）的要求，参照阳江、鹤山、佛山南海、乳源瑶族自治县等地区的做法，结合我县实际，阳西县人民政府制定了《阳西县宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证实施意见》（以下简称《实施意见》）。

　　二、制定的主要依据
    1、《中华人民共和国土地管理法》；

　　2、《不动产登记暂行条例》及其实施细则；

　　3、《村庄和集镇规划建设管理条例》；

　　4、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）

　　5、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）；

　　6、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）。

　　7、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》

　　8、参照阳江、鹤山、佛山南海、乳源瑶族自治县等地区做法

　　三、基本内容

　　《实施意见》共有五部分，分别是登记范围、登记原则、申请登记主体、登记程序、文件有效期。主要内容说明如下： 

　　  （一）登记范围

　　本次“房地一体”农村不动产登记发证工作以县人民政府为组织实施主体，并且以“总登记”的方式进行。“总登记”是指在一定时间内对辖区特定区域的土地及地上建筑物、构筑物进行的全面登记。

　　全县集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物，也不包括宗祠堂、独栋厨房的建筑物和构筑物。县辖区范围内已公告的重点征拆项目范围、“三旧”改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。城市居民非法购买农村宅基地及地上房屋的、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄房屋，均不纳入总登记范围。违法占用永久基本农田建房、违反生态红线管控要求建房、占用规划中的交通、供电等基础设施用地建房的，以及使用集体所有性质的土地上开发的商品房，一律不予确权登记。

　　（二）登记原则

　　坚持“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则。

　　一是对于有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法依规办理确权登记。

　　二是对于有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工但未办理村镇（庄）规划审批手续的，以1993年11月1日作为时间界线，该时间节点前建成的房屋，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；该时间节点后建成的房屋，通过补办手续的方式办理确权登记。

　　 三是对于无合法的宅基地使用权来源证明材料，地上房屋已经竣工的，我们结合《村镇建房用地管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》，以及这些法律法规的出台时间，按照1982年以前、1982年至1987年、1987年至1993年以及1993年以后四个阶段，对不同情形提出了处理原则。经查明土地历史使用情况和现状，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，根据2020年1月1日修订实施的《中华人民共和国土地管理法》规定，经乡（镇、街道）人民政府（办事处）审核批准，予以确权登记。

　　四是涉及扩建，按扩建时间分情况处理。

　　五是关于建房实际占地面积少于批准占地面积的问题，明确按批准的占地面积确权登记。我县属于丘陵地带，宅基地面积每户不超过120平方米。

　　六是关于未覆盖村镇（庄）规划的问题，由县级以上人民政府对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。根据阳西县人民政府关于村庄规划的批复，阳西县集体土地范围内覆盖村庄规划的时间为2019年12月28日。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续。

　　房屋建造时在2019年12月28日之后的，按村庄规划规定的执行。但村庄规划对宅基地、层高、建筑面积等未作明确规定的，则依照每户宅基地不超过120平方米，层高不超过4层半标准执行。

　　七是在认定房屋建筑年份或扩建时间上，应根据历年影像、权属来源证明材料等已有的资料、结合权籍调查时通过本村走访调查成果进行认定。

　　八是明确宅基地使用权按照“一户一宅”要求确权登记到户。关于“户”的认定问题，明确以“成年”作为分户的认定条件，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。

　　九是明确多户使用宅基地合建房屋，按房屋权属予以确权登记，土地作为共有处理。

　　十是强调保障农村妇女作为家庭成员应享有的合法权益。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记。

　　十一是关于集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权确权登记问题，以1987年1月1日实施《土地管理法》的时间节点分阶段处理。

　　（三）申请登记主体

　　根据宅基地使用权和集体建设用地使用权两种不同登记类型明确了申请登记主体的主要内容。

　　其中，宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体，原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民。确认农村集体经济组织成员身份应坚持“尊重历史、兼顾现实、村民认可”的原则，具体操作以农业农村部门的相关规定为准。非本村村民，符合7类情况，经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定作为申请登记的主体。

　　（四）登记程序

　　《实施意见》在不违反法律法规并确保必要的登记申请材料不缺失的前提下，对登记流程进行了简化。登记程序主要有四个环节，发布通告、组织指界和权籍调查、调查结果公示、确权审批与登记发证。

　　本轮总登记由镇政府牵头成立工作协调小组，村民委员会、村集体经济组织应积极配合，组织权利人或权利人指定的委托人和利害关系人双方到现场进行本宗地指界，经权利人签名确认权属后，进行并宗审查。

　　未能提供规划施工报建验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应在申请时自行承诺保证房屋安全质量。

　　相关文件：阳西县人民政府关于阳西县宅基地和集体建设用地房地一体确权登记发证的实施意见  西府〔2020〕29号